IVRM: 'Corporatie dreigt kop van Jut te worden'

Publieke belangstelling

In de sociale huur is er never a dull moment. Asbest in woningen, kapotte liften, branden, schimmel, sociale onrust en ga zo maar door. Zelfs als een corporatie iets goeds wil doen, zoals het verduurzamen van een pand, is er weerstand tegen de aanleg van zonnepanelen of de installatie van een warmtepomp. Corporaties staan in de publieke belangstelling. Kortom, alles wat zij doen of nalaten kan rekenen op reacties van een steeds kritischer publiek.

Corporaties horen te zorgen voor mensen met een kleine portemonnee, maar krijgen steeds vaker te maken met onverenigbare doelen. De huur is gemaximeerd, dus de inkomsten zijn beperkt. Terwijl de behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen hoog is én corporaties de bestaande gebouwen moeten verduurzamen. Zo staat in de Nationale Prestatieafspraken dat er aan het eind van 2028 geen woningen meer zijn met energielabel E, F en G. Bovendien moeten de nieuw te bouwen woningen een lagere milieubelasting hebben.

Wet betaalbare huur

Naast de vastgoedkant hebben corporaties te maken met de huurkant. Dat brengt ons bij de Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 van kracht is. De Wet betaalbare huur gaat over regulering van de middenhuur én over een wijziging van de woningwaardering. Huurwoningen mogen volgens het Woningwaarderingsstelsel in 2024 maximaal € 1.157,95 per maand kosten. Het nieuwe Woningwaarderingsstelsel zorgt ervoor dat de huur van een deel van sociale woningen ook verandert. Zo krijgen woningen met goede energielabels meer punten en woningen met slechte energielabels minder punten. Dit betekent een enorme operatie voor corporaties om de wet te implementeren in de systemen, zodat de huurders de juiste huur betalen. Aangezien de Eerste Kamer pas op 25 juni 2024 instemde met de wet, zijn corporaties voor de onmogelijke taak gesteld dit tijdig in goede banen te leiden. Aan deze externe factoren kan een corporatie weinig doen. Wel hoe je ermee omgaat en erover communiceert. De corporatie moet aan de knoppen draaien waar het zelf wel invloed op heeft.

Reputatie

De pijlers waar de Reputatiemix uit bestaat, zijn: Prestaties, Leiderschap, Maatschappelijke Relevantie, Werkomgeving en Wendbaarheid. Deze laatste reputatiefactor (wendbaarheid) wordt steeds belangrijker, omdat wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen elkaar steeds sneller opvolgen. Een corporatie moet de organisatie zo inrichten dat het in staat is om snel en adequaat in te spelen op veranderingen. Door innovatie te borgen, bevordert de corporatie haar adaptief vermogen. Maar om te weten wat stakeholders echt van de corporatie vinden én verwachten, zodat het toekomstgericht beleid kan ontwikkelen, is een reputatieonderzoek een belangrijke eerste stap. De corporatie krijgt inzicht in wat de sterke punten en verbeterpunten zijn, maar ook waar de reputatierisico’s en -kansen liggen. Door het beleid vervolgens daarop aan te passen, laat de corporatie zich niet (meer) leiden door de waan van de dag, maar zet het vol in op de reputatiefactoren die de reputatiewaarde verhogen. Dit maakt de corporatie weerbaarder in een tijd waarin anderen steeds vaker de agenda dreigen te bepalen. Corporatiebestuurder, houd zelf de regie en neem het roer in handen om te sturen op je reputatie.